ビルメンテナンス会社の事業譲渡・株式譲渡のポイントや手続き、動向も解説

近年、ビルメンテナンス会社の多くは人材不足や競争激化などの問題を抱えており、その解決手段として事業譲渡や株式譲渡が行われています。本記事では、ビルメンテナンス会社の事業譲渡に焦点をあて、ビルメンテナンス会社の問題や動向、事業譲渡事例を解説します。


目次

  1. ビルメンテナンス会社とは
  2. ビルメンテナンス会社が直面している問題
  3. ビルメンテナンス会社の今後の動向予測
  4. ビルメンテナンス会社の評価を高めるポイント
  5. ビルメンテナンス会社の事業譲渡・M&Aは対応力が大切
  6. ビルメンテナンス会社の事業譲渡のポイント
  7. ビルメンテナンス会社の株式譲渡のポイント
  8. ビルメンテナンス会社のその他のM&A手法
  9. ビルメンテナンス会社を事業譲渡・株式譲渡する際の引き継ぎ・手続きについて
  10. ビルメンテナンス会社を事業譲渡する際の相談先
  11. まとめ

1. ビルメンテナンス会社とは

ビルメンテナンス会社とは

ビルメンテナンス会社とは、ビルの維持・管理のために、清掃や空調設備・消防設備の保守点検などを行う会社です。ビルの多い都市部に業務が集中しており、売り上げの約半分が東京の都市型産業です。

取り扱う業務にもよりますが、電気工事士やボイラー技士、危険物取扱者、冷凍機械責任者、ビルクリーニング技能士などさまざまな資格が必要です。

初期投資が少ないアウトソーシング業務であり参入障壁が低いため、ビルメンテナンス会社の大半が中小企業です。

事業譲渡とは

事業譲渡とは、M&A手法の一種で、経営する会社の事業の一部または全部を第三者に譲渡することを指し、会社の不採算部門の整理や事業の選択と集中を目的に行われることが多いです。

会社の経営権や所有権を譲渡する株式譲渡とは異なり、法人格はそのまま残るため譲渡後も経営を継続することができます。

事業譲渡では譲渡する事業にかかわる負債は引き継がれませんが、売り手は事業譲渡の対価として金銭を受け取るので、多くの場合には受け取った金銭で負債を返済します。

【関連】事業譲渡とは?事業譲渡のメリットと成功のポイント

その他のM&A手法

事業譲渡以外のM&A手法には、株式譲渡や株式交換、会社合併、会社分割などがあります。現在の日本では、株式譲渡または事業譲渡によるM&Aが主流になっています。

ビルメンテナンス会社のM&Aでも株式譲渡や事業譲渡が用いられるケースが一般的ですが、株式交換により全株式を取得し完全子会社化したり、株式の一部を取得をして資本業務提携を行うケースもあります。

2. ビルメンテナンス会社が直面している問題

ビルメンテナンス会社が直面している問題

ビルメンテナンス業界は参入障壁が低く新規参入企業の多いため、さまざまな問題を抱えながら経営を行っている会社も多く存在します。本章では、ビルメンテナンス会社が直面している3つの問題について解説します。

【ビルメンテナンス会社が直面している問題】

  1. 入札方式の変更が経営に影響を与えている
  2. 競争が激化し受注単価も低下している
  3. スタッフの確保が不足している

①入札方式の変更が経営に影響を与えている

指定管理者制度が導入された2003年以降、官公庁からの仕事は一般競争入札となり、民間のビルメンテナンス会社も仕事を請け負うことができるようになりました。

ビルメンテナンス業界は市場の約3割を官公庁の建物が占めているため、官公庁から請け負う仕事はビルメンテナンス会社にとっては非常に重要です。

そのため、官公庁の建物のメンテナンスは業界の注目度が高く、多くのビルメンテナンス会社が入札に参加します。

結果的にビルメンテナンス会社間での価格競争が激しくなり、安い金額で入札をしなければ官公庁からの仕事を請け負えない状況にあります。

安く請け負った官公庁からの仕事は利益率が低く、ビルメンテナンス会社の経営に大きな影響を与えています。

②スタッフの確保が不足している

近年は、多くの業界で、少子高齢化や人口の減少に伴う人材不足が叫ばれていますが、ビルメンテナンス会社でも例外ではなく人材不足が特に大きな問題となっています。

ビルメンテナンス会社で人材が不足している要因として、ブルーカラーのイメージを払拭できていないことやさまざまな資格が必要であることなどが考えられます。

ブルーカラーの仕事は労働者からのイメージが悪く、ビルメンテナンス会社の人気低下につながっています。そのため、若手の労働者が集まりにくく、慢性的に人手が不足しています。

また、ビルメンテナンス会社では、メンテナンス業務に合わせた多種多様な資格が必要となるため、要望に合致した資格保有者を見つけることが難しい点も人材確保に大きな影響を与えています。

③競争が激化し受注単価も低下している

初期投資が少なく参入障壁の低いビルメンテナンス業界には、多くの中小企業が参入しています。そのため、ビルメンテナンス会社間での競争が激化し、受注単価が低下しています。

ビルメンテナンス会社の原価の約7割は人件費といわれており、受注単価の低下は人件費に直接影響します。

給料が下がれば従業員の不満は大きくなり、優秀な人材が会社から離れていくことになりかねないため、多くのビルメンテナンス会社では、利益を減らして従業員を守るか、従業員の給料を下げるかの難しい選択を迫られています。

3. ビルメンテナンス会社の今後の動向予測

ビルメンテナンス会社の今後の動向予測

東京オリンピックやアベノミクスよる好景気で、都市部における再開発が進んでおり、ビルメンテナンス市場は好調を維持しています。

しかしながら、他業界などからの新規参入により競争が激化して受注単価が下がっているため、ビルメンテナンス会社は利益の確保が急務となっています。

また、乱立するビルメンテナンス会社間でのM&Aが実施されるなど、今後は業界再編の動きが加速すると予測されているため、ビルメンテナンス会社の事業譲渡を行うなら今が最適なタイミングといえるでしょう。

①大手の空調設備保守・消防設備保守業者による内製化の動き

ビルの清掃や空調設備・消防設備の保守点検、防災防犯設備・通信情報設備の総合管理、ビルの監視・巡回など、ビルメンテナンス会社が請け負う仕事は多岐にわたります。

かつては、許認可がないなどの理由で取扱うことができない業務などは、アウトソーシングすることが一般的でした。

しかし近年では、受注単価が減少している状況下で利益を確保するため、アウトソーシングしていた業務を内製化する動きがみられます。

例えば、空調設備・消防設備の保守点検を行うビルメンテナンス会社が、清掃を請け負うビルメンテナンス会社の事業を譲り受け、自社で清掃も行うなどの例があります。

②海外への需要拡大が増加する傾向がある

人口が減少に転じた日本では、将来的なビルメンテナンス市場の拡大を見込むことができませんが、海外でのビルメンテナンスでは話が違います。

中国やアセアン諸国では大型ビルの建築が進み、ビルメンテナンス会社の需要も増えているため、大手ビルメンテナンス会社は、日本で培ったノウハウを活かして海外に事業を拡大しています。

例えば、イオン系列のビルメンテナンス会社であるイオンディライトは、中国やベトナムにあるイオンモールでのビルメンテナンス業務を開始しています。

③ビルメンテナンス会社業界の事業譲渡・M&A動向

現在の日本では、従業員100人以下の中小のビルメンテナンス会社が半数以上を占めています。

そのなかには、価格競争の激化・人材不足・経営者の高齢化などさまざまな問題を抱えているうえ、ビルメンテナンス業界のIT化などの波に乗り切れず経営が厳しい会社もあります。

そのような状況下で、事業譲渡などのM&Aにより大手ビルメンテナンス会社の傘下に入ることで安定した成長を求める動きもみられます。

特別な技術をもつビルメンテナンス会社や中小のビルメンテナンス会社の事業譲渡などが行われ、業界再編が進んでいます

【関連】ビルメンテナンス会社のM&A動向!売却・買収の相場やおすすめ仲介会社は?【事例あり】

4. ビルメンテナンス会社の評価を高めるポイント

ビルメンテナンス会社の評価を高めるポイント

ビルメンテナンス会社の評価を高めることは、円滑な事業譲渡のためには必要不可欠です。

評価の高いビルメンテナンス会社であれば、買い手が集まりやすくよりよい条件での事業譲渡契約が成立する可能性が高くなります。

本章では、下記のビルメンテナンス会社の評価を高めるための2つのポイントについて詳しく解説します。

【ビルメンテナンス会社の評価を高めるポイント】

  1. 安定して契約する取引先・顧客がいる事
  2. 長く在籍するスタッフが居る事

①安定して契約する取引先・顧客がいる事

競争が激化するなかで安定して契約する取引先や顧客がいることは、ビルメンテナンス会社にとって大きな財産です。事業譲渡などのM&Aでは、ビルメンテナンス会社の評価を高める重要なポイントにもなります。

というのは、中小のビルメンテナンス会社が乱立する業界で安定した顧客や取引先を手に入れていることは、高い付加価値があるサービスや優れた技術やノウハウをもつ優良な会社であるとみなされるためです。

買い手企業は顧客が増えることに加えて、売り手企業の特別な技術・ノウハウ・サービスなどを手に入れることになり、大きなメリットとなります。

②長く在籍するスタッフが居る事

企業の大小にかかわらず、人材確保はビルメンテナンス会社が直面している大きな問題のひとつです。

そのため、技術や資格を保有するスタッフが長く在籍しているビルメンテナンス会社は、高い評価を受けることになります。

事業譲渡などによるM&Aで優秀な人材を手に入れることできれば、技術の向上やノウハウの習得にもつながり、買い手にとって大きなメリットとなるためです。

売り手企業は、事業譲渡について従業員の理解を得ることが大切です。場合によっては、優秀な従業員が会社を離れてしまい事業譲渡に支障をきたす可能性もあるため、丁寧な説明を行うなどの対策が必要です。

5. ビルメンテナンス会社の事業譲渡・M&Aは対応力が大切

ビルメンテナンス会社の事業譲渡・M&Aは対応力が大切

ビルメンテナンス会社の事業譲渡を成功させるためには、柔軟な対応力が大きなポイントになります。

事業譲渡やM&A後は新しい会社の事業として再出発することになるので、これまでのルールや仕事とは異なるケースもあるためです。

柔軟な対応力があるビルメンテナンス会社は、事業譲渡における大きな評価を得ることができ、よりよい事業譲渡を行うことができます。

スタッフの教育が行き届いており様々な状況に対応できる

事業譲渡では契約によってスタッフの取扱いが異なりますが、多くの場合は譲渡する事業にかかわるスタッフは転籍することになります。

売り手企業の教育によってさまざまな状況に対応できるスタッフは、買い手企業で柔軟な配置ができるため高い評価を得ることができ、スタッフ個人にとっても大きなメリットとなります。

ビルメンテナンス会社の仕事はビルの種類や業種などによってさまざまですが、一種類の仕事だけを徹底的に教育するよりはいろいろなな仕事を身につけられるような教育を行っておくことが、事業譲渡においては重要といえるでしょう。

幅広い業務内容に対応する事ができる

ビルメンテナンス会社の多くはビルの清掃を請け負っていますが、それ以外の設備管理や常駐警備などの仕事にも対応できるビルメンテナンス会社は、事業譲渡・M&Aにおいて大きな強みとなります。

ビルメンテナンスには仕事の内容に合わせた許認可が必要であるため、幅広い業務内容に対応することができる許認可を持つビルメンテナンス会社は、買い手企業にとっては大きな魅力です。

また、業務に合わせた資格を保有するスタッフも必要となるため、事業譲渡では転籍するスタッフの資格も重要なポイントになります。

6. ビルメンテナンス会社の事業譲渡のポイント

ビルメンテナンス会社の事業譲渡のポイント

ビルメンテナンス会社の事業譲渡を成功させるためには、会社としての評価を高めることが大きなポイントとなります。
 
本章では、ビルメンテナンス会社の事業譲渡における注目点、事業譲渡に適した会社、過去の事業譲渡成功事例などを紹介します。

ビルメンテナンス会社を事業譲渡する際の注目点

高度な技術やさまざまな資格を持つ従業員が多数在籍していることは、人材確保が困難なビルメンテナンス会社の事業譲渡では非常に重要なポイントとなり、事業譲渡におけるビルメンテナンス会社の評価を高めることにつながります。
 
ただし、事業譲渡の場合には、従業員の転籍は事業譲渡契約によって大きく異なります。完全に転籍させる場合もあれば、従業員は譲渡しない場合もあります。
 
また、契約上は従業員を転籍させることになっていたとしても、従業員の同意がなければ買い手企業に転籍させることができないため、従業員の取扱いには十分に注意を払う必要があります。
 
譲渡後の従業員への待遇などを丁寧に説明するなど従業員とのコミュニケーションをはかり、事業譲渡について理解してもらうことが事業譲渡成功のカギになります。

ビルメンテナンス会社の事業譲渡事例

2017年、株式会社あなぶきセガールサポート(現あなぶきハウジングサービス)は、神奈川県に本社を置くルフト株式会社の分譲マンション管理事業を事業譲渡により譲受けました。
 
あなぶきセガールサポートは、中四国を中心に全国各地でマンション管理や清掃・設備管理などを行うビルメンテナンス会社です。一方のルフトは、マンションの管理や営繕工事、損害保険代理店業などを行う中小企業です。
 
事業譲渡の目的は明らかにされていませんが、ルフトが管理契約を交わしている分譲マンション数が少なかったことから、ルフトとしては、安定した経営のために分譲マンション管理事業を売却し、営繕工事や損害保険代理店業に集中したと考えられます。

事業譲渡に適したビルメンテナンス会社とは

会社の事業の一部を譲渡する事業譲渡では会社の所有権や経営権を失わないため、事業譲渡後も残った事業を継続することができます。
 
そのため、ビルメンテナンス事業が不振で継続が困難な会社や、何らかの理由でビルメンテナンス以外の事業に集中したいビルメンテナンス会社などが、事業譲渡が適したビルメンテナンス会社といえます。
 
事業譲渡によりビルメンテナンス事業の全部または一部を切り離すことで、経営を立て直したり新たな事業への進出などを行うことができます。

なお、事業譲渡に必要な手続きや事業譲渡契約締結までの流れなどは、以下の記事で詳しく解説しています。

【関連】【公認会計士監修】事業譲渡の手続き期間は?流れやスケジュールを解説!

7. ビルメンテナンス会社の株式譲渡のポイント

ビルメンテナンス会社の株式譲渡のポイント

近年、ビルメンテナンス会社のM&Aでは事業譲渡以外に株式譲渡が用いられるケースも増えており、ほかのビルメンテナンス会社にはない強みをもっていることが、株式譲渡の成功のポイントとなります。

本章では、ビルメンテナンス会社の株式譲渡における注目点、株式譲渡に適した会社、過去の株式譲渡成功事例などを紹介します。

ビルメンテナンス会社を株式譲渡する際の注目点

ビルメンテナンス会社の株式譲渡での注目点は、売り手企業が大手企業や有力企業の傘下に入り、経営基盤の強化ができる点にあります。

新規参入企業の増加により競争が激化し、受注単価が低下しているビルメンテナンス業界で生き残っていくためには、安定した経営と人材の確保が必要不可欠です。

そのための方法として株式譲渡を利用する企業が増えており、特定の地域に特化していることや許認可や資格を保有しているなどのような強みを持つビルメンテナンス会社は、有利に株式譲渡契約を進めることができます。

買い手企業にとっても、株式譲渡により子会社が増えることで、事業拡大やビルメンテナンスの内製化や海外進出などさまざまなメリットがあります。

ビルメンテナンス会社の株式譲渡事例

2019年、株式会社ラックランドは、株式会社環境装備エヌ・エス・イーの全株式を取得し、完全子会社としました。

ラックランドは、店舗施設や商業施設、食品工場などの企画制作事業を行う会社です。一方の環境装備エヌ・エス・イーは、東京で、店舗ビルや医療施設、公共施設の空調・給排水衛生設備などの管理を行うビルメンテナンス会社です。

関東圏で空調や給排水設備の管理に強みをもつ環境装備エヌ・エス・イーの買収により、ホテルや食品工場のような大型建築物の管理において、関東地方での技術力とコスト競争力を高めることに成功しています。

株式譲渡に適したビルメンテナンス会社とは

株式譲渡の目的は、一般的に事業承継や経営基盤の強化などです。高齢や病気などにより事業を後継者に引き継ぎたくても後継者がいないビルメンテナンス会社や、事業や従業員を守るために経営を安定させたいビルメンテナンス会社などが、株式譲渡に適しています。

株式譲渡では株主は変わりますが、従業員・取引先・許認可などは引き継がれるので、会社の運営にただちに影響を与えることはありません。

ただし、経営者が株式の2/3以上を持つ中小企業などでは、株式譲渡により経営権や所有権は失うことになるので、慎重に検討を行う必要があります。

【関連】事業承継を株式譲渡でする時の流れやポイント・税金の注意点を解説!

8. ビルメンテナンス会社のその他のM&A手法

ビルメンテナンス会社のその他のM&A手法

ビルメンテナンス会社のM&Aでは株式譲渡や事業譲渡がメインスキームとして利用されていますが、それ以外に会社分割・吸収合併・第三者割当増資などによるM&Aも実施されています。
 
例えば、総合ビルメンテナンス会社である株式会社白青舎によるハクセイサービス株式会社の吸収合併や、イオンディライト株式会社によるイオンコンパス株式会社の第三者割当増資引受などの事例があります。
 
どちらもグループ内でのM&Aであり、グループ全体の成長やサービスの強化や経営資源の効率化などを目指したM&Aです。

9. ビルメンテナンス会社を事業譲渡・株式譲渡する際の引き継ぎ・手続きについて

ビルメンテナンス会社を事業譲渡・株式譲渡する際の引き継ぎ・手続きについて

ビルメンテナンス会社の業務内容は多岐に渡りますが、業務によっては自治体の許認可が必要となる場合があります。

例えば、建築物環境衛生総合管理業や建築物清掃業、建築物飲料水貯水槽清掃業、建築物空気環境測定業などです。

また、ビルメンテナンス会社によっては、ISO14001のような認証登録を保有している場合もあります。

これらの許認可や認証登録は、事業譲渡では基本的に引継がれないため、事業譲渡により譲り受けた事業を継続するためには許認可を新しく取得する必要があります

ただし、譲受企業がすでに保有している許認可であれば、新しく取得する必要はありません。

10. ビルメンテナンス会社を事業譲渡する際の相談先

ビルメンテナンス会社を事業譲渡する際の相談先

ビルメンテナンス会社の事業譲渡にあたっては、譲渡する設備や機器の選定、事業譲渡後の従業員の取扱い、譲渡価額の決定など、さまざまな項目を検討する必要があります。

株式譲渡と比べると手続きが煩雑で時間も費用も要することになり、事業譲渡後にトラブルが発生するリスクを抑えるためには、デューデリジェンスや表明保証は慎重に検討しなければなりません。

このような大きなリスクを避けて円滑な事業譲渡を実行するためには、専門家への相談が必要不可欠といえるでしょう。

M&A総合研究所には、ビルメンテナンス会社の事業譲渡や株式譲渡に詳しい専門家が多数在籍しています。

案件ごとにM&Aアドバイザー・M&Aの知識と経験が豊富な会計士・弁護士が3名体制で就き、ビルメンテナンス会社の事業譲渡をフルサポートいたします。

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11. まとめ

まとめ

本記事では、ビルメンテナンス会社の事業譲渡に焦点をあて、ビルメンテナンス会社が抱える問題、今後の動向やM&Aの動向などを解説してきました。

技術や資格をもつ人材の育成や優良な取引先・顧客の獲得など、会社の価値を高めることがビルメンテナンス会社が事業譲渡を成功させるための大きなポイントとなります。

現在は安定した市場を形成しているビルメンテナンス業界ですが、日本の人口は減少に転じ、大型建築物などは減少していくことになる可能性もあります。

人材不足などで大手のビルメンテナンス会社がM&Aを実施し、業界再編が進んでいる今が、中小のビルメンテナンス会社の事業譲渡に最適なタイミングといえるでしょう。

【ビルメンテナンス会社が直面している問題】

  1. 入札方式の変更が経営に影響を与えている
  2. 競争が激化し受注単価も低下している
  3. スタッフの確保が不足している

【ビルメンテナンス会社の今後の動向予測】
  1. 大手の空調設備保守・消防設備保守業者による内製化の動き
  2. 海外への需要拡大が増加する傾向がある

【ビルメンテナンス会社の評価を高めるポイント】
  1. 安定して契約する取引先・顧客がいる事
  2. 長く在籍するスタッフが居る事
  3. スタッフの教育が行き届いており様々な状況に対応できる
  4. 幅広い業務内容に対応する事ができる

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